Mortgage ve bozuk Sistem

[Gürsel Sahin]

Kredi ile Ev batirdi

Ekonomide çizilen 'Pembe' tablo, kredili ev satısında 'kapkara' oldu. 116 trilyon bankaya dönmedi. Ödenmeyen kredi % 335 arttı. 27 bin kisi battı

KONUT kredisi batagı her geçen gün biraz daha derinlesiyor. Aldıkları kredileri ödemekte zorlanan vatandaslar evlerini satmak zorunda kalıyor. Özellikle 2005 yılından itibaren rekor üstüne rekor kıran konut kredilerindeki artıs yüzde 30'ları bulurken, ödenmeyen konut kredilerinin yüzde 335 oranında arttıgı bildiriliyor.

Veriler, geçen yıl sadece 26.7 milyon YTL olan ödenemeyen konut kredisi tutarının 4 kattan fazla artarak 116.3 milyon YTL'ye çıktıgını gösteriyor. Pembe tablolar çizilerek Türk kamuoyuna sunulan konut kredileri, son bir aydır dünya ekonomisinde görülen global dalganın da baslangıç noktası olarak gösteriliyor. Türkiye'nin de benzer bir durumla karsılasması endisesi, konut kredisi kullanan vatandasların gözünü korkutuyor.

Son bir yılda, aldıgı krediyi ödeyemeyen 26 bin 916 kisi oldugu bildirilirken, bu rakamın bir önceki seneye göre yüzde 94 oranında artısı gösterdigine dikkat çekiliyor. Konut kredilerindeki büyümenin saglıklı olmadıgını savunan uzmanlar ise, vatandasları zor günlerin bekledigini vurguluyorlar.

Bankalar evleri satıyor

Dünya Emlak Federasyonu Baskan Yardımcısı Salim Tasçı, konut kredilerinde faiz oranlarının yüzde 0.50'lere inmesi gerektigini söylerken, bu oranın üstünde kredi kullanmanın intihar olacagını vurguladı. Vatandasın çok seçici davranması gerektigini savunan Tasçı, "Konut kredi sistemi bastan çökmüs bir sistem. Mortgage fakir fukara için çıkartılmadı. En kötü ev 100 milyardan baslıyor. Bir memur 100 milyara nasıl ev alsın? Türkiye'de geri ödemesi yapılmayan kredilerin miktarı 14.7'leri buldu. Bazı bankalar su anda evleri satılıga çıkarttı. Krediler geri dönmüyor. Bu oran yüzde 20'ye çıkarsa Türkiye büyük bir darbe yer. ABD'deki krizin bir benzeri de ülkemizde yasanır. Vatandaslar kredi sözlesmesini imzalarken mutlaka yanlarında avukat götürsünler. Sözlesmelerde tüketiciyi ileride zor durumda bırakacak kanun maddeleri var. Krediler en fazla 5 yıllık alınmalı. 5 yılı geçerse kredinin alındıgı finans kurumuna çalısmıs olursunuz" dedi.

Fiyatlar balon gibi

ABD'de yasanan mortgage krizine dikkat çeken Is Bankası Genel Müdürü Ersin Özince, Türkiye'de de benzer bir kriz yasanabilecegini söyledi. "Konut fiyatlarının yükselerek balon gibi sismesi ve sonra da aniden patlaması sonucunda yurtdısında yasanan krize benzer konut finansman krizleri yasanabilir" diyen Özince, konut finansmanının, konut fiyatının makul gelistigi, enflasyonun, faizin saglıklı gelistigi bir piyasada saglıklı isleyecegini aktardı



'Maket projelere yasal önlem alınsın'

TÜKETICILERI Koruma Dernegi (TÜKDER) Genel Baskanı Fikri Karagöz, "Yetkilileri uyarıyoruz; yasal bosluklardan yararlanarak, kötü niyetli kisilerin kurdukları firmaların, gazetelerde verilen tam sayfa ilanlar, gösterisli ofislerde sergilenen maket konutlar ve olaganüstü cazip ödeme seçenekleriyle tüketicilerin kandırılmasına izin vermesinler. Aksi takdirde konut magdurları yaratılacak" dedi. Karagöz, söyle konustu: "Son günlerde dernegimize yapılan basvurularda, '350 YTL'den baslayan taksitlerle kira öder gibi ev sahibi olun' ilanlarına kanarak, bir miktar pesin geri kalanı 60-120 ay vade ile ödeyerek ev sahibi olacaklarını hayal ederek insaat sirketleriyle sözlesme imzaladıklarını, daha sonra yaptıkları arastırmalarda, gazetelerde boy boy verilen görkemli ilanların aldatmaca oldugunu, bitmis ne de bitecek konutlarının olacaklarına inanmadıklarını, bu nedenle ilgili insaat sirketlerine basvurarak, sözlesmeden dönmek, ödedikleri pesinat ve imzaladıkları senetleri geri almak istediklerini, ancak ilgili sirketin güçlük çıkardıgını, ödedikleri pesinatı ve imzaladıkları senetleri geri vermediklerini öne sürdüler."



Krediyle ev almayın

TÜRKIYE Insaat Sanayicileri Isveren Sendikası (INTES) Yönetim Kurulu Baskanı Sükrü Koçoglu, mortgage sisteminin tam olarak baslamadıgını belirterek, "Sistemin Türkiye'de uygulanması çok zor. Uzun vadeli düsük krediler henüz ortada yok" dedi. Konut kredileriyle ilgili sıkıntının yıllardır var oldugunu aktaran Koçoglu, "Türkiye'de inanılmaz bir konut rüzgârı esti. Dövizin, altının para etmemesi, yatırımcı için konut kredilerinin düsmesi, herkesi konuta hücum ettirdi. Böyle olunca insaat malzemesi üreticileri sımarıklık içine girip fiyat arttırdı. Arsa fiyatları arttı." diye konustu. Tüketicinin kredi kullanırken bilinçli davranması gerektigini belirten Koçoglu, "Mortgage çıktıgı zaman 500 YTL maası olan bile ev sahibi olurum diye düsündü. 'Herkes alıyor, biz de alırız, sonrası Allah kerim' dediler. Daha sonra ise kredileri ödeyemediler. Tüketici önünü göremedi. ABD'de sistem patladı, Türkiye'de de patlar. Her önüne gelen konut kredisi almamalı. Sonu hüsran olur" dedi.

Sistem rayına oturmadı

Konut kredilerindeki belirsizliklerin oldugunu söyleyen Tüketicileri Koruma Dernegi (TÜKDER) Genel Baskanı Fikri Karagöz de vatandasların magdur olacagını düsünenler arasında. "Türkiye'nin kırılgan ekonomik yapısında ileride bizleri neyin bekledigi belli degil" diyen Karagöz, tüketicilere aceleci olmamaları çagrısında bulundu. Karagöz, "Arastırsınlar, incelesinler... Aslında ekonomi ve mortgage sistemi tam anlamıyla rayına oturana kadar kredi kullanılmaması daha uygun olur. Faiz oranlarının ilerleyen zamanlarda çok daha asagılara inecegini düsünüyorum. Toplu konutların çogalması, faizleri düsürecektir. Biraz sabırlı olmak gerekiyor" diye konustu.

Serhat AKKAN / ANKARA
05.09.2007

[simurg]

sn. Gürsel Bey, Almanya'dan bizleri takip ettiğiniz için çok teşekkür ederim. Bir finans uzamanı olarak Almanya'da ekonomik durum ve konut kredilerindeki durum nedir ? ABD den sonra bir krizde Avpruda başlayabilir mi ?Ayrıntılı bilgi verebilirseniz sevinirim.

[Gürsel Sahin]

Sorulariniz icin cok tesekkürler degerli Kardesim,

Tabiki bu tehlike Almanya icinde gecerli, hatta medya yi takip etti iseniz, kücük belirtilerini göstermeye basladi.
Eski Dogu Almanya Eyalet Bankalarindan sonuncusu Sahsenlandesbank gecen Hafta LBWW(Landesbank Badenwürttemberg) e satildi ve yanlis hatirlamiyor isem Eyalet Ekonomi Bakani ve Eyalet Merkezbankasi Baskani bu istifalarini vermek mecburiyetinde kaldilar.
Tabiki bu Istifalari siyasi bir olgunluk olarak kabul etmek gerekiyor.
Ülkemizde böyle bir olay olsa; birakin Bakani, Banka personali dahi yarinden oynatilmaz.
Bunlar su an bizim konumuzun disinda oldugu icin, fazla girmeyecegim.

Satisin gerekcesi olarak adi gecen Bankanin Amerikada Mortgage üzeri islem yapan Bankalara yüksek payda ortakliklari oldugu ve son Dalgalanmadan sonra ayakta duramayacaklarini gösterdi.
Halki magdur etmeme ugruna acilen satildi. Yani hic bir Müsterisi bundan zarar görmeden ve hatta satildiktan sonra Medya ya yansidi.
Biz buna da Medyanin olgunlugu olarak bakiyoruz.
Medya o kadar olgun bir davranista bulunduki satis islemler tamamlandi ve basin aciklamasi ancak istifale ile birlikte kamaoyuna duyuruldu.
Bu olayda ders alinmiscasina yeni düzenlemeler ile Bankalarin Riskli yatirimlarina belirli bir sinir getirildi.

Tabi asil bizi ve sokaktaki Vatandasi ilgilendiren ise Almanya da uygulanan Mortgage benzeri Emlak faizlerinde her hangi bir degisiklige gidilip gidilmedi oluyor.
Burda gördügünüz ise Faizlerin uzun avadeye dönük olarak tirmanacagi yönelik. Yani istatistikere baktiginizda gelecek 10yil da Emlak faizlarinin yillik 7% ile 8% arasinda seyredecegi görünümü netlik kazaniyor.
Yani Faizler yükseliyor.

Yinede uzun vadeli Emlak Kredilerine baktigimiz zaman Memleketimizde uygulanmaya calisilan sistemle cok farkli oldugunu görüyoruz.

En basta gelen ve cok önemli olan fark Banka icra kanunlari ile ilgili Yasal düzenleme oldugunu görüyoruz.
Türkiyede gecen Yil uygulamaya konulan yasal uygulamaya göre Kredi veren Banka, kredi sagladigi Müsterileri Taksitini ödeyemedigi taktirde mahkeme karari gerektirmeden Evine hemen haciz koya biliyor ve o güne kadar yaptigi ödemeyi (Itfa) karsilayartak üc ay icinde Evden cikara biliyor.
Almanyada yasal süre en erken bir yil sürüyor ve ancak Acik artirma sonucu Evini bosaltmasi gerekiyor. Kredi saglayan Banka dahi ancak Acik artirmadaya katilarak Evi kendi adina satin alabiliyor. Hic bir sekilde keyfi uygulama söz konusu degil ve yasal düzenleme, hemen hemen sifir denilecek sekilde düzenlenmis.

Ikinci bir konu tabili riskli Faiz uygulamasi.

Size ufak bir faiz karsilastirmasi yapmak istiyorum.

Bildiginiz gibi Türkiye yi cok yakindan takip ediyorum ve benim ilgi alanim oldugu icin Bankalarin uyguladigi Mortgage faiz uygulamasi beni gercekten soke ediyor.
Tabiki gecmise bakarak Faiz ler bayagi düsmüs durumda, ama dargelirli Vatandaslari sizi kira öder gibi Ev sahibi yapacagiz denecek sekilde asla degil.
Takip ettigim kadari ile en uygun faiz uygulamasi su an 1,25% p.m. (Aylik) civarinda seyrediyor.
Yillik Faiz uygulamasi 15% p.a ya geliyor. Yani 100.000YTL ye bir daire alan bir Memur Aylik 1.250,--YTL Faiz ödemesi gerekiyor.
Bu rakamin icinde da hic itfa ödemesi yapilmamis sekli. Memleketimiz de calisan mamurun durumunu göz önünde bulundurarak, bu kisinin kac Ay bu faize dayanabilicegine siz karar verin.

Yukarida gelecek 10Yil icin istatistik verilere degilmistim
Su an Almayada uzun vadeli Emlak faizleri Eyaler Bankalarinda 3,45% ile 5,00% p.a (Yillik) seyrediyor.
Aradaki faiz farki süreye, kisinin Medeni haline, Cocuk sayisina ve Emlak durumuna göre degisiyor. Özel Bankalarda faiz durumu cok az bir sekilde degisiyor.
Verilen Emlak kredilere genellikle sabit Faiz uygulaniyor. Cok az Insan riskli faiz uygulamasini onayliyor. Onaylayanlar ise bilincli bir sekilde bu olayi takip ediyor ve gerektiginde müdahale etme imkanlari var.

Türkiye ve Almanya arasinda bir Mortgage karsilastirmasi yapamiyorum, cünki benim icin Elma ile Armut diyemeyecegim, tabiri caiz ise Elma ile Esegi kiyaslamis olurum.

Kisacasi Türkiyede Mortgage uygulamasi sadece Bankalara yaramistir ve Vatandasi aynen Kredi kartlarinda oldugu gibi Iflasa sürüklemekteidir. Yapilan yasal düzenlemeler halki magdur etmek icin tek tarafli düzenlenmistir.

Su an da Medya ya yansiyan Iflas rakamlari sadece Kuzey kutbundaki Buz daginin suyun üzerindeki ucu olarak görüyorum, gercek sayilar önümüzdeki sürede ortaya cikacaktir.

Not: Yillik net Faiz 10% p.a. in altina inmedigi ve sabit Faiz uygulamasina gecilmedigi sürede Mortgage ten uzak durulmasini tavsiye ediyorum, yoksa daha cok madur olunacaga benziyor.

[simurg]

Teşekkürler, oldukça aydınlatıcı olmuş yazınız.

[simurg]

sn. Gürsel Bey, Almanya'dan bizleri takip ettiğiniz için çok teşekkür ederim. Bir finans uzamanı olarak Almanya'da ekonomik durum ve konut kredilerindeki durum nedir ? ABD den sonra bir krizde Avpruda başlayabilir mi ?Ayrıntılı bilgi verebilirseniz sevinirim.

Sorulariniz icin cok tesekkürler degerli Kardesim,

Tabiki bu tehlike Almanya icinde gecerli, hatta medya yi takip etti iseniz, kücük belirtilerini göstermeye basladi.
Eski Dogu Almanya Eyalet Bankalarindan sonuncusu Sahsenlandesbank gecen Hafta LBWW(Landesbank Badenwürttemberg) e satildi ve yanlis hatirlamiyor isem Eyalet Ekonomi Bakani ve Eyalet Merkezbankasi Baskani bu istifalarini vermek mecburiyetinde kaldilar.
Tabiki bu Istifalari siyasi bir olgunluk olarak kabul etmek gerekiyor.
Ülkemizde böyle bir olay olsa; birakin Bakani, Banka personali dahi yarinden oynatilmaz.
Bunlar su an bizim konumuzun disinda oldugu icin, fazla girmeyecegim.

Satisin gerekcesi olarak adi gecen Bankanin Amerikada Mortgage üzeri islem yapan Bankalara yüksek payda ortakliklari oldugu ve son Dalgalanmadan sonra ayakta duramayacaklarini gösterdi.
Halki magdur etmeme ugruna acilen satildi. Yani hic bir Müsterisi bundan zarar görmeden ve hatta satildiktan sonra Medya ya yansidi.
Biz buna da Medyanin olgunlugu olarak bakiyoruz.
Medya o kadar olgun bir davranista bulunduki satis islemler tamamlandi ve basin aciklamasi ancak istifale ile birlikte kamaoyuna duyuruldu.
Bu olayda ders alinmiscasina yeni düzenlemeler ile Bankalarin Riskli yatirimlarina belirli bir sinir getirildi.

Tabi asil bizi ve sokaktaki Vatandasi ilgilendiren ise Almanya da uygulanan Mortgage benzeri Emlak faizlerinde her hangi bir degisiklige gidilip gidilmedi oluyor.
Burda gördügünüz ise Faizlerin uzun avadeye dönük olarak tirmanacagi yönelik. Yani istatistikere baktiginizda gelecek 10yil da Emlak faizlarinin yillik 7% ile 8% arasinda seyredecegi görünümü netlik kazaniyor.
Yani Faizler yükseliyor.

Yinede uzun vadeli Emlak Kredilerine baktigimiz zaman Memleketimizde uygulanmaya calisilan sistemle cok farkli oldugunu görüyoruz.

En basta gelen ve cok önemli olan fark Banka icra kanunlari ile ilgili Yasal düzenleme oldugunu görüyoruz.
Türkiyede gecen Yil uygulamaya konulan yasal uygulamaya göre Kredi veren Banka, kredi sagladigi Müsterileri Taksitini ödeyemedigi taktirde mahkeme karari gerektirmeden Evine hemen haciz koya biliyor ve o güne kadar yaptigi ödemeyi (Itfa) karsilayartak üc ay icinde Evden cikara biliyor.
Almanyada yasal süre en erken bir yil sürüyor ve ancak Acik artirma sonucu Evini bosaltmasi gerekiyor. Kredi saglayan Banka dahi ancak Acik artirmadaya katilarak Evi kendi adina satin alabiliyor. Hic bir sekilde keyfi uygulama söz konusu degil ve yasal düzenleme, hemen hemen sifir denilecek sekilde düzenlenmis.

Ikinci bir konu tabili riskli Faiz uygulamasi.

Size ufak bir faiz karsilastirmasi yapmak istiyorum.

Bildiginiz gibi Türkiye yi cok yakindan takip ediyorum ve benim ilgi alanim oldugu icin Bankalarin uyguladigi Mortgage faiz uygulamasi beni gercekten soke ediyor.
Tabiki gecmise bakarak Faiz ler bayagi düsmüs durumda, ama dargelirli Vatandaslari sizi kira öder gibi Ev sahibi yapacagiz denecek sekilde asla degil.
Takip ettigim kadari ile en uygun faiz uygulamasi su an 1,25% p.m. (Aylik) civarinda seyrediyor.
Yillik Faiz uygulamasi 15% p.a ya geliyor. Yani 100.000YTL ye bir daire alan bir Memur Aylik 1.250,--YTL Faiz ödemesi gerekiyor.
Bu rakamin icinde da hic itfa ödemesi yapilmamis sekli. Memleketimiz de calisan mamurun durumunu göz önünde bulundurarak, bu kisinin kac Ay bu faize dayanabilicegine siz karar verin.

Yukarida gelecek 10Yil icin istatistik verilere degilmistim
Su an Almayada uzun vadeli Emlak faizleri Eyaler Bankalarinda 3,45% ile 5,00% p.a (Yillik) seyrediyor.
Aradaki faiz farki süreye, kisinin Medeni haline, Cocuk sayisina ve Emlak durumuna göre degisiyor. Özel Bankalarda faiz durumu cok az bir sekilde degisiyor.
Verilen Emlak kredilere genellikle sabit Faiz uygulaniyor. Cok az Insan riskli faiz uygulamasini onayliyor. Onaylayanlar ise bilincli bir sekilde bu olayi takip ediyor ve gerektiginde müdahale etme imkanlari var.

Türkiye ve Almanya arasinda bir Mortgage karsilastirmasi yapamiyorum, cünki benim icin Elma ile Armut diyemeyecegim, tabiri caiz ise Elma ile Esegi kiyaslamis olurum.

Kisacasi Türkiyede Mortgage uygulamasi sadece Bankalara yaramistir ve Vatandasi aynen Kredi kartlarinda oldugu gibi Iflasa sürüklemekteidir. Yapilan yasal düzenlemeler halki magdur etmek icin tek tarafli düzenlenmistir.

Su an da Medya ya yansiyan Iflas rakamlari sadece Kuzey kutbundaki Buz daginin suyun üzerindeki ucu olarak görüyorum, gercek sayilar önümüzdeki sürede ortaya cikacaktir.

Not: Yillik net Faiz 10% p.a. in altina inmedigi ve sabit Faiz uygulamasina gecilmedigi sürede Mortgage ten uzak durulmasini tavsiye ediyorum, yoksa daha cok madur olunacaga benziyor.

Epey gemişte kalan bir yazı. Eski konuları dolaşırken , dikkatimi çekti. Bu vesile ile Gürsel Bey'e teşekkür ediyorum...;)