1 milyar dolarlık yatırımla 7 yılda 30 AVM açma planı
02.02.2008 | Tutku Ayvaz | Dizi Yazı
Rönesans İnşaat, 7 yılda ülke geneline 30 AVM açmayı hedefliyor. Ankara-Optimum'u açan firmanın 2008-2009 yıllarında İstanbul, Gaziantep, Adana ve Malatya'da yapacağı AVM ve outlet yatırımı 1 milyar doları aşacak.
Türkiye'de son birkaç yıldır sayılarında patlama yaşanan alışveriş merkezlerine (AVM) hız kesmeden yenileri ekleniyor. Sayıları 180'e yaklaşan bu merkezlere yatırımcı ilgisi önümüzdeki yıllarda da sürecek gibi. Rusya'da çok sayıda AVM projesine imza attıktan sonra Türkiye'de bu alanda yatırım kararı alan Rönesans İnşaat da 7 yılda ülke geneline 30 AVM açmayı hedefliyor. Türkiye'nin en büyük outlet'i Ankara-Optimum'u açan firmanın 2008-2009 yıllarında İstanbul, Gaziantep, Adana ve Malatya'da yapacağı AVM ve outlet yatırımı 1 milyar doları aşacak. Rönesans AVM Türkiye Koordinatörü Özgen Özyurt, yabancı yatırımcının Türkiye'deki AVM'lere ilgisinin çok yüksek olduğu görüşünde. Özyurt, "Yatırım kararı aldığınızın ertesi günü yabancı yatırımcı ya bazı işyerlerini satın almak ya da projeye ortak olmak istiyor. Sebep yüksek kira getirisi. Çünkü her bir dükkân için 10-12 kiracı başvuruyor" diyor.
Değişimler olsa da AVM'ler kapanmaz
Sektörün doyma noktasına gelmesi için 10 yıl gibi bir süre öngördüklerini söyleyen Özyurt, farklılaşan AVM'leriyle Türkiye'nin şimdiden Dubaili merkezlerle yarıştığını belirtiyor. Özyurt, AVM trendini daha önce yakalayan ABD gibi ülkelerde tüketicilerin merkezlerde daha az vakit geçirmeye başladığını ve nokta atışı ile alışveriş yaptığını söylerken, "Türkiye'de de sektör doyuma ulaştığında kira dengesi, marka karması ve alışveriş şeklinde değişim olabilir ama AVM'ler kapanmaz" diyor. Rönesans'ın 2009 yılı sonu için hedefi 8 AVM açmak ve bunlarda yaklaşık 18 bin kişiye istihdam sağlamak. Bu projelerden Gaziantep'teki Şirehan AVM'yi geçen günlerde açtıklarını belirten Özyurt, İstanbul Kadıköy'de Optimum Outlet ve Eğlence Merkezi ile Gaziantep'te Sanko Holding'le yaptıkları Sankopark ve 5 yıldızlı otel projesinin de ekimde tamamlanacağını söylüyor. Özyurt, 2008-2009 dönemi için belirledikleri diğer AVM projelerinin ise Kozyatağı'nda Modezz AVM, Göztepe'de Kültür ve Alışveriş Merkezi, Adana AVM, Malatya Alışveriş ve Yaşam Merkezi ile Silivri AVM olduğunu bildiriyor.
Her gün AVM arsası için onlarca öneri
Rusya'da uzun yıllar AVM'lerin de içinde bulunduğu çeşitli işler üstlendiklerini belirten Özyurt, "Aralarında 230-240 bin metrekarelik IKEA'ların da bulunduğu işler yaptık. Rusya'da uzmanlaşarak Türkiye'ye geldik. Türkiye'de AVM yatırımcıları arasında ilk 3 içindeyiz" diyor. Ar-Ge departmanlarına günde onlarca AVM arsası önerisi geldiğini söyleyen Özyurt, AVM'ler bitmeden dükkânların yüzde 60-70'ini kiraladıklarına da dikkat çekiyor. Optimum için şu an ortaklık veya satış kararı olmadığını kaydeden Özyurt, "Yenilerinde de talep var, görüşülüyor" dedi. Özyurt ayrıca, AVM'lere ilgi gösteren yabancı yatırımcılarla birlikte yabancı perakendecinin de Türkiye'ye girmeye başladığını söylüyor. 90'lı yıllarda sayıları 33 olan AVM'lerin bugün 179'a yükseldiğini ve 5 yılda da 150 AVM daha açılacağını belirten Özyurt, metrekare olarak ise halen Türkiye'nin Avrupa ülkelerindeki rakamların çok gerisinde olduğunu söyledi. Örneğin Norveç'te bin kişiye düşen AVM metrekaresi 734, İngiltere'de 230, Türkiye'de bu rakamın 47.6 metrekare olduğunu belirten Özyurt; "Sadece bu rakamlardan gidersek yanılırız çünkü her ülkenin sosyo-ekonomik yapısı farklı. Ancak sektörün Türkiye'deki işlem hacmi de çok yüksek. Metrekare bazında 5 bin dolar gibi bir cirodan bahsedersek 179 AVM'nin 3.5 milyon metrekare kiralanabilir alanı ve aylık 18 milyar dolar işlem hacmi var" diyor.
ABD'de alışveriş şekli değişiyor
AVM'lerde kiraları şu an yatırımcıların belirlediğini söyleyen Özyurt, "Perakendeci, kiracı 'Ben bu dolara/euroya otururum' dediği noktada AVM yatırımları durma noktasına gelecek" diyor. Dubai'de bin kişiye düşen AVM alanının 1200-1300 metrekarelere ulaştığını ve Dubai'nin petrolden sonra en çok geliri bu alandan elde ettiğini kaydeden Özyurt, "Ancak mühendislik açıdan Dubai'den bile iyi AVM'ler Türkiye'de. İstinyePark, Kanyon olsun bence şu an Avrupa'nın sahip olduğu en iyi AVM'ler. Çünkü kendine özgü karakteristik özelliği var. Artık AVM'lerin çok büyük olması değil farklı olması önemli. Büyük olması ziyaretçilerin buraları benimseyememesine neden oluyor" diyor. AVM trendinin başladığı ABD'de artık "dışa dönük" alışverişe doğru bir gidişin olduğunu kaydeden Özyurt, "Araştırmalar müşterilerin AVM'de geçirdikleri zamanın Türkiye'de 2.5 saatken, ABD'de 1 saatten yarım saate kadar düştüğünü gösteriyor. Artık ABD'de insanlar mağazalara odaklanıp ihtiyaçlarını giderebileceği yerlere nokta atışıyla girip çıkmak istiyorlar. Ancak orada fast-foodlar çok öne çıkmış durumda. AVM'lerde en çok talep edilen yerler bunlar" diyor. Özyurt, AVM'lerin erken kapanması veya 1 gün kapalı kalması konularında yapılan çalışmaları ise "sektörün içinde olmadan yapılan bir değerlendirme" olarak nitelerken "Tüm perakendeciler, vardiya usulü personel çalıştırır. Amaç küçük esnafın iş yapmasıysa da bunun için bunları rekabetçi kılacak düzenlemelere ihtiyaç var. Maksat gelişmekte olan bir sektörün önünü tıkamak değil" diyor.
Her yerde outlet kurulmaz
Rönesans İnşaat'ın 14 yıl önce kurulduğunu ve bu süre içinde 3 milyar doları aşan proje üstlendiğini kaydeden Özyurt, devam eden projelerinin de 1.9 milyar dolar büyüklükte olduğunu belirtti. Özyurt, ağırlıklı olarak Rusya'da AVM ve fabrika yaparak uzmanlaştıklarını söylerken "Rusya'da böyle bir bilgi birikimi vardı. Ankara'da da AVM yapalım düşüncesi belirdi ve Ankara'da olmayan outlet konseptini belirledik" diyor.
2004 yılında açtıkları Optimum'u 2006 yılında yaptıkları ek binayla 75 bin metrekare kapalı ve 45 bin metrekare de kiralanabilir alana ulaştırdıklarını kaydeden Özyurt, böylelikle Türkiye'nin en büyük outlet'i haline geldiklerini belirtiyor.
Ankara'da farklılık yarattık
Özyurt, marka ve eğlence konusunda yola çıktıklarını söylerken "126 markanın mağazası ve bowling salonumuz, tırmanma duvarlarımız, buz pateni pistimiz, sinema salonlarımız, ücretsiz çocuk oyun alanlarımızla Ankara'da farklılık yarattığımızı düşünüyoruz" diyor.
Özyurt, Gaziantep'te süren projelerinin 5 yıldızlı bir otel de içerdiğini belirtirken "Bölgenin ihtiyacına göre ne yapılacağına karar veriyoruz. Antep'te 5 yıldızlı otele ihtiyaç vardı. Projeyi böyle şekillendirdik" diyor. Kentin tarihi bölgesi Şirehan'ın şıracıların toplandığı bölgede bulunan hanın kentsel dönüşüm projesi kapsamında kiralanarak restore edileceğini söyleyen Özyurt, hanın önündeki boş araziye ise kültürel dokuya zarar vermeyecek biçimde bir de AVM yaptıklarını açıklıyor.